🏢 区分建物に関する登記 — マンションの登記簿

分譲マンションのことを、登記の世界では区分建物（くぶんたてもの）と呼びます。 マンションの一室を買うと、登記簿はどうなるのでしょうか。一戸建てと違って、 マンションには「建物全体」と「自分の部屋」という2つの顔があり、さらに 「建物の下の土地」が部屋とセット販売されるという特別ルールがあります。 この章では、マンションの登記簿の2段重ね構造と敷地権（しきちけん）の仕組みを入口に、 共用部分の登記、建物を区分・再区分したときの記録、区分建物が普通の建物に戻るときの記録、 そして「建物のみに関する」という謎の付記まで、第5章をまるごと読み解きます。

区分建物と敷地権 — 部屋と土地はセット販売

区分建物とは、分譲マンションのような集合住宅のことと思ってください （二世帯住宅のような小さな建物を区分建物として登記することもあります）。 区分建物といえるためには、2つの要件が必要です。

1. 一棟の建物の中に、構造上・利用上独立した建物が数個あること。 出入口が独立していて、各部屋を勝手に行き来できないこと。この独立した各部屋を専有部分（せんゆうぶぶん）といいます。
2. 所有者に「区分建物として所有する」意思があること。 賃貸マンションやアパートのように、部屋が独立していても区分建物として登記しない建物もあります。 区分登記するかどうかは所有者の自由です。

「一体化しています」の意味 — 敷地利用権と敷地権

マンションを買う人は、部屋だけでなく、マンションの敷地の「何分のいくつか」も一緒に買うのが普通です。 この土地に対する分数の権利を持分（もちぶん）といいます。 そして建物を建てるために敷地を利用する権利（所有権・地上権・賃借権など）を 敷地利用権（しきちりようけん）と呼びます。

区分所有者は、原則として、専有部分と敷地利用権を分離して処分できません（区分所有法22条1項）。 部屋と土地の持分は一体で売買し、一体で担保に入れなさい、というルールです。 この「登記された所有権・地上権・賃借権であって、建物と分離して処分できないもの」を 敷地権といいます（法44条1項9号）。 おかし売り場の「セット販売・バラ売り不可」のシールが、部屋と土地に貼られているイメージです。 登記所の窓口で聞く「このマンションは一体化しています」とは、この状態のことです。

一体化しているマンションでは、専有部分の登記簿に持分割合が「敷地権の割合」として記録されるので、 建物の登記事項証明書を1通取れば、土地の権利関係まで通常は用が足ります。 なお、公正証書または規約で「分離処分可能規約」を設定して、あえて一体化させないこともできます。 二世帯住宅などは一体化させるメリットが少ないでしょう。

区分建物の登記簿は2段重ねのプロフィール帳

区分建物の登記簿の構成は、普通の土地・建物と違って、表題部が2段重ねになります（規則4条、同別表3）。

クラス全員のプロフィール帳の先頭に「クラス全体の紹介ページ」が綴じてあって、 その後ろに自分のページが続く、という2段重ねです。権利部（甲区・乙区）に記録される内容は、 土地や非区分建物と同じです。

新築の場合 — マンションが生まれた日の登記簿

一棟の建物の表題部（記録例1）

まずは原本の見た目そのまま。一体化されている（敷地権付き）区分建物における、 一棟の建物の表題部です。

同じ内容を「項目・記録内容・やさしく言うと」に分解すると、こうなります。

読みどころは3つあります。第一に、床面積には共用部分も含まれるので、 専有部分の床面積を全部足した数より大きくなります。第二に、 一棟の建物には新築年月日が記録されません。原因欄には〔登記の日付〕だけが入ります。 第三に、登記の日付は申請した日ではなく、実際に登記が完了した日です。

法定敷地と規約敷地 — 「8番5」はどこにある土地？

敷地権の目的である土地には、2種類あります。

所在欄には法定敷地（底地）だけを記録し、底地が二筆以上あれば全部を登記します。 規約敷地は所在欄には記録されません。だから、敷地権の目的である土地の表示に出てくる地番を 所在欄と見比べれば、どれが建物の真下の土地で、どれが駐車場などのオマケの土地かが読み取れるのです。

専有部分の表題部（記録例2）

次は自分の部屋、101号室のページです。上半分が部屋のプロフィール、 下半分がセット販売される土地（敷地権の表示）です。

ここにもつまずきポイントがいくつかあります。

• 家屋番号は地番区域名から。非区分建物と異なり「○町三丁目 8番1の101」のように、 町名から書き始めます。
• 構造の「1階建」は部屋の中の階数。2階と3階をまたぐメゾネットの部屋は「2階建」です（準則90条）。 通常のマンション（階層区分）では屋根の種類は登記しません（準則81条3項）。 ようかんを横にスライスするような縦割り区分の場合だけ、屋根の種類も登記します。
• 床面積の「1階部分」は建物全体の中の位置。縦割り区分の場合は「部分」を付けず「1階」「2階」と記録します。
• 床面積は内壁で囲まれた部分（内のり）で測ります（規則115条かっこ書）。 壁の中心線で測るマンションの宣伝パンフレットより、登記簿の床面積のほうが少ないのが一般的です。
• 所有者欄には最初の持ち主（原始取得者）、つまり建てた会社が記録されます。 所有権保存登記がされると、この表示に下線が引かれます。

敷地権の表示の原因欄「令和○年2月25日敷地権」の日付は、敷地権が発生した日です。 敷地権は、敷地と専有部分の所有者が登記簿上同一人となったときに発生します。 この例では新築の日と同じ日付ですが、区分建物を取得した後に土地の敷地利用権を登記した場合は、その登記の日になります。

所有権保存の登記（記録例3）

区分建物には、保存登記の特別ルールがあります。非区分建物では表題部所有者本人しか保存登記できませんが、 区分建物では表題部の所有者（分譲会社）から直接買った人も、自分名義で所有権保存登記を申請できます（法74条2項）。 マンションの最初の買主が、いちいち分譲会社名義の登記を経由しなくて済むようにした仕組みです。

読みどころは原因欄です。敷地権化されている建物では土地と部屋を分離処分できないので、 普通の保存登記には書かれない「原因 令和○年○月○日売買」のような 取得原因とその日付も登記されるのが目印です。

敷地権である旨の登記（記録例4）

もうひとつ、建物側で敷地権の表示の登記をすると、土地の登記簿の甲区に「所有権敷地権」という 敷地権である旨の登記がされます。次の記録例は土地の登記簿の甲区で、 土地の所有権全部が敷地権になった場合です。

3番の受付年月日・受付番号は余白（申請ではなく職権の登記の印）で、権利者その他の事項には 建物の所在と一棟の建物の名称が記録されます。末尾の「令和○年3月6日登記」は実際に登記が完了した日で、 建物側の登記の日と一致しているのが一般的です。この登記がされると、 土地の登記簿では敷地権（所有権・地上権・賃借権）の移転登記ができなくなります。 土地だけを売るのはセット販売（一体性の原則）に反するからです。 「この土地はマンションとセットになりました。バラ売り終了」という宣言が土地側にも刻まれるわけです。

共用部分に関する登記 — みんなの廊下と集会所

区分建物は専有部分と共用部分に分けられます。共用部分は「みんなの廊下」のように 区分所有者全員（または一部）で使う部分のことで、3種類に整理できます。

規約の設定は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で行います（区分所有法31条）。 ただし、最初に専有部分の全部を所有する者（＝分譲前のマンション業者）は、公正証書で 規約共用部分を設定できます（同32条）。実際には、業者があらかじめ公正証書で規約を設定してから販売するので、 購入時点で規約共用部分が決まっているのが一般的です。

規約共用部分になると登記簿はどうなる？（記録例1）

次の記録例は、いったん普通の部屋として売買までされた建物（家屋番号 乙町99番の2）を、 あとから規約共用部分にした例です。まず表題部から。

そして甲区。ここがこの記録例のいちばんの見せ場です。

分解すると、それぞれこうなります。

共用部分である旨の登記をするとき、登記官は職権で、その建物の表題部所有者の登記または 権利に関する登記を抹消しなければなりません（法58条4項、規則141条）。 「みんなの部屋」になった以上、特定の誰かが持ち主として記録されたままではおかしいからです。 甲区3番の「2番、1番所有権抹消」が職権抹消の記録で、受付欄が余白なのは申請ではなく職権だからです。 抹消された1番・2番は、原本どおり順位番号から所有者まで行ぜんぶに下線が引かれます。 新しいマンションでは新築と同時に規約共用部分の登記をするのが一般的で、その場合は甲区が最初から作られません。

団地共用部分である旨の登記（記録例2）

団地共用部分の登記もほぼ同じ形です。次の記録例は、団地内にある建物（事務所・集会所）を 規約によって団地共用部分とした例です。

原因欄に「令和○年○月○日団地規約設定」とともに、 「甲市乙町30番地 一棟の建物の名称 ひばりが丘1号棟」「同所同番地 一棟の建物の名称 ひばりが丘2号棟」のように、 どの棟たちの共用部分なのか（団地建物の表示）が記録されます。 団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書で団地共用部分を設定できます（区分所有法67条2項）。

一棟の建物（非区分建物）を区分した場合 — 1冊の帳簿を2冊に分ける

もともと普通の建物だったものを、区分建物に変えることもできます。賃貸マンションのように 最初から独立した部屋が数個あった建物を区分登記する場合や、壁や出入口を設置して区分性を持たせた場合です。 書籍の記録例では、家屋番号775番2の建物を775番2の1と775番2の2の 2個に区分しています。登記簿の動きはこうです。

新しい一棟の建物の表題部（記録例1）

まずはマンション全体のページとして新しく作られた、一棟の建物の表題部です。

A区分建物の表題部（記録例2）

専有部分の原因欄「775番2から区分」は、区分によってこの登記記録が作られたという意味です。 新築年月日は移記されないので、いつ建った建物か知りたければ、 閉鎖された775番2の登記事項証明書（閉鎖事項証明書）を取る必要があります。

A区分建物の権利部 — 移記の記録（記録例3・記録例4）

区分により作成された新しい登記簿には、従前の登記簿に登記されていた事項が移記されます。 まず甲区から。

続いて乙区。抵当権が共同担保に変わるところが見せ場です。

権利部の「順位○番の登記を移記」は、従前の登記簿の順位○番の登記事項を写しました、という意味です。 移記されるのは現在効力のある部分だけ。過去の所有者や抹消済みの抵当権は写されません。 引っ越しのとき、今使うものだけ新居に持っていき、ゴミは置いていくイメージです。 また、1個の建物に付いていた抵当権は、区分により2個の建物にまたがる共同担保になるので、 移記された抵当権には共同担保目録の記号・番号が新たに記録されます。 移記の末尾にある「令和○年3月4日受付第○号」は、今回の区分登記の申請年月日と受付番号です。

区分前の建物の表題部 — 閉鎖された1冊目（記録例5）

原因及びその日付欄には、区分後の家屋番号と、その登記記録に登記事項が移記された旨が記録され、 登記の日付として登記した日と登記記録を閉鎖した日が記録されます。 閉鎖により、表題部の記録値（所在・家屋番号・種類・構造・床面積）には下線が引かれます。

再区分の登記 — 部屋をさらに切り分ける

再区分は、すでに区分登記されている専有部分をさらに区分する登記です。 数部屋を1個の専有部分として登記していたものを切り分けて、一部を売却する場合などに行われます。 書籍の記録例では、5階の部屋（家屋番号 3番12の31、床面積91.50㎡）を2個に分けています。

元の部屋の表題部（記録例1）

元の部屋（3番12の31）は、床面積が「5階部分 91.50㎡」から「5階部分 60.00㎡」に変わり、 原因欄に「③3番12の68を区分」と記録されます。 頭の③は変更された項目（③床面積）を指す項目番号で、 「③床面積は、3番12の68を区分したので変更しました」という意味です。古い床面積には下線が引かれます。

新しい部屋の表題部（記録例2）

新しい部屋（3番12の68）は、床面積「5階部分 30.00㎡」で新しい登記記録が作られ、 原因欄に「3番12の31から区分」と記録されます。

敷地権がある場合は、敷地権の割合も床面積の割合で変更されます。 記録例では元の「1000分の90」が「1000分の60」（元の部屋）と「1000分の30」（新しい部屋）に分かれました。 新しい部屋の敷地権の原因欄には、変更の日ではなく当初の敷地権発生の日が記録される点も読みどころです。

区分建物の滅失により通常の建物となった場合

2個の区分建物のうち1個が取壊しなどで滅失すると、残った建物はもう「区分」建物ではありません。 2段ベッドの上段を撤去したら、ただのベッドになるのと同じです。 書籍の記録例（50番1の1を取り壊し、50番1の2が残る）では、登記簿が次のように動きます。

1. 取り壊した部屋（50番1の1）には「令和○年6月18日取壊し」が記録される。
2. 残った部屋（50番1の2）の登記記録には新しく登記するものはなく、 記録に下線が引かれるだけ。そして普通の建物（主である建物の表示）として 新しい登記記録に移記される。
3. 一棟の建物の表題部には「不動産登記規則第140条第4項の規定により移記」と記録され、 同日閉鎖される。
4. 新しい登記記録の原因欄には、従前の原因（新築の日）と移記の条文、登記した日が記録される。

区分建物の一棟の表題部（記録例1）

一棟の建物の表題部は、まるごと閉鎖されます。専有部分の家屋番号から床面積まで 記録値ぜんぶに下線が引かれ、最後の行に移記の条文と「同日閉鎖」が刻まれます。

滅失した区分建物（記録例2）

移記する区分建物 — 残った側（記録例3）

残った建物の記録には、登記するものはなく、ただ記録に下線が引かれるだけです。 取壊しのような原因の行も追加されません。

滅失後の建物の表題部 — 普通の建物の新しい1冊（記録例4）

ここに面白い問題がひとつ。区分建物の床面積は内壁で囲んだ「内のり」で測りますが、 普通の建物は壁の中心線で測るので、普通の建物になると床面積は増えるはずです。 ところが移記では従前の床面積（1階 93.58㎡・2階 93.58㎡）がそのまま写されるため、 登記記録と実態がズレてしまいます。そこで残った建物の所有者は床面積の変更登記を申請する必要があり、 記録例では「③令和○年6月18日区分建物の滅失による変更」として1階 96.58㎡・2階 96.58㎡に直しています （この原因欄の書き方は登記所によりまちまちだそうです）。

建物のみに関する付記 — 「この権利は部屋だけ」の目印

敷地権の表示の登記がされると、それ以後は建物の登記簿にした登記の効力が敷地にも及ぶようになります。 逆にいうと、敷地権の表示の登記より前に建物の登記簿にされていた登記は、敷地には及んでいないのに、 あたかも及んでいるかのような見た目になってしまいます。この誤解を防ぐために付けるのが 「○番登記は建物のみに関する」という付記です（規則123条1項）。 荷物に貼る「ワレモノ注意」ならぬ「土地には効きません注意」のシールです。

所有権に係る権利に付記する場合（甲区）

甲区では、所有権移転の仮登記、買戻特約、差押えなど 「所有権に係る権利に関する登記」に付記されます。所有権の登記そのもの（保存・移転）には付記しません。

2番付記1号の買戻特約に「2番付記1号登記は建物のみに関する」が 付記1号の付記1号としてぶら下がり、3番の所有権移転請求権仮登記に 「3番登記は建物のみに関する」が付記されています。仮登記の下の余白行は、 あとで本登記をするときのために空けてある予約席です。付記登記の年月日は敷地権の登記の年月日です。

抵当権等の登記に付記する場合（乙区）

この記録例は3つの対比でできています。1番抵当権には付記1号として 「1番登記は建物のみに関する」が付き、2番賃借権には付かず、 3番根抵当権には独立した付記の行を立てずに、根抵当権設定の事項欄へ 「平成○年○月○日付記」と直接記録されています（極度額・債務者などの中身は原本の記録例でも省略されています）。 付記登記の年月日は、敷地権の登記の年月日です。

この付記がされるのは、次の2つの場合です。

1. 敷地権の表示の登記がされる前に、建物だけに抵当権が設定されていた場合
2. 敷地だけに抵当権が設定されていて、敷地権の表示の変更登記後に、同一債権の担保として 建物に追加設定された場合。付記しないと、敷地に同じ抵当権が二重に設定されているような誤解が生じるためです。 敷地権化後は建物のみを目的とする登記は原則できませんが、この追加設定は 「敷地と建物の一体的処分」という区分所有法の趣旨に合致するので認められています（昭和59年9月1日民三第4674号回答）。

最後に、付記が「付く登記・付かない登記」を整理しておきます。

まとめ — この章で覚える3つのこと

1. マンションの登記簿は2段重ね＋セット販売。一棟の表題部と専有部分の表題部があり、 敷地権により部屋と土地の持分は分離処分できない。建物の証明書1通で土地の権利までわかる。
2. 共用部分になると持ち主の登記は職権で消される。規約共用部分の登記がされると、 登記官が法58条4項により表題部所有者・権利の登記を抹消し、売買の対象から外れる。
3. 「○番登記は建物のみに関する」は時差の目印。敷地権の表示の登記より前の権利は 土地に及ばない。この付記を見たら「部屋だけに効く権利」と読む。