📖 総論 — 登記簿ってなに？

登記簿は国が管理する「土地と建物のプロフィール帳」

日本では、土地1つ・建物1つごとに、国（法務局）がプロフィール帳を1冊ずつ作って管理しています。 これが登記簿です。昔は紙の帳簿でしたが、今はすべてコンピュータに記録されていて、 この記録のことを登記記録と呼びます。

なぜそんな帳簿が必要なのでしょうか。土地や建物は、財布やゲーム機と違って「持ち歩いて見せる」ことができません。 「この土地はぼくのものだ」と言い張る人が2人いたら、どちらが本当か見た目では判定できない。 そこで国が公式の記録を作り、だれでも見られるように公開することで、 安心して売り買いできるようにしているのです。

プロフィール帳は3階建て

登記記録は、大きく表題部と権利部に分かれ、 権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。つまり3階建ての構造です。

これをやさしく言いかえると、こうなります。

読み方のコツを先にひとつ。登記簿では、古くなった記録も消しゴムで消さずに残し、 下線を引いて「もう効力がない」ことを示します。 下線だらけの登記簿は「持ち主や担保が何度も入れ替わった歴史のある不動産」ということです。

表題部 — 「このモノはなに？」の自己紹介

表題部には、その土地・建物を特定するための情報と、客観的な状態が記録されます。 人間でいえば「名前・住所・身長・体重」にあたる部分で、権利の話はまだ出てきません。

土地の表題部

まずは原本の見た目そのまま。登記事項証明書を取るとこういう帳票が出てきます。 「調製」「筆界特定」の欄に印字されている「余白」は空欄という意味の印字で、 地積の小数部は小数点を打たずに少し離して書く、という独特の作法があります。

同じ内容を「項目・記録内容・やさしく言うと」に分解すると、こうなります。

つまずきやすいのは地番と住所（住居表示）は別物という点です。 ふだん使う「○丁目○番○号」は郵便や訪問のための住所で、登記簿の地番とはズレていることが多い。 登記簿を取るときは、住所ではなく地番で探します。

建物の表題部

建物には「種類（何に使う建物か）」「構造（何でできているか）」「床面積（各階の広さ）」が記録されます。 物置や車庫のような附属建物も、母屋とセットで同じ登記記録に書かれます。

マンション（区分建物）はプロフィール帳が2段重ね

マンションのことを登記の世界では区分建物と呼びます。 マンションは「建物全体」と「自分の部屋（専有部分）」の2つの顔を持つので、 表題部も一棟の建物の表題部と区分建物の表題部の2段重ねになります。

ポイントは敷地権です。マンションの部屋を買うと、建物の下の土地も 「1000分の7」のような分数で一緒に持つことになります。部屋と土地の権利を別々に売れないよう セットにしたものが敷地権で、これにより部屋の売買だけで土地の持分も自動的についてきます。

甲区 — 「持ち主はだれ？」の歴史

甲区には所有権に関する登記が記録されます。はじめての登録（保存）、売買や相続による交代（移転）、 そして差押えのような「持ち主の自由を制限する記録」もここに入ります。 原本の見た目はこうです。付記登記（付記1号）の順位番号欄が、親である2番と仕切り線なしでつながっていること、 2番の旧住所に下線（＝抹消事項）が引かれていることに注目してください。

同じ内容を「1行 = 1できごと」に分解すると、こうなります。

この4枚のカードだけで物語が読めます。甲野太郎さんが建てて（1番）、乙川次郎さんが買い（2番）、 引っ越しで住所を直し（2番の付記1号）、その後お金に困って裁判所に差し押さえられた（3番）。 登記簿の甲区は、その不動産をめぐる持ち主たちのドラマの年表なのです。

乙区 — 「担保のやくそく」の記録

乙区には所有権以外の権利が記録されます。代表は抵当権 （借金のカタとして不動産を差し出す約束）で、ほかに地上権・地役権・賃借権・配偶者居住権などもここに入ります。 原本では「権利者その他の事項」の欄に債権額・損害金・債務者などがまとめて詰め込まれるため、 乙区がいちばん読みにくい場所です。

分解すると、各行はこういう構造です。

抵当権と根抵当権 — 1回きりの借金か、借り放題の枠か

もうひとつ、甲区と乙区をまたいで読む練習をしてみましょう。 乙区1番の抵当権は受付が「平成20年1月5日 第124号」。甲区1番の保存登記は同じ日の「第123号」でした。 連続した受付番号から、建物を登記したその足で、抵当権も同時に設定した （＝ローンを組んで建てた）ことが読み取れます。乙区2番の根抵当権（平成23年6月23日）の時点では、 甲区を見ると所有権はすでに乙川次郎さんに移っているので、担保を差し出したのは乙川さんだとわかります。

共同担保目録 — 「セット担保」のリスト

土地と建物をまとめて1本の借金の担保にすることがあります（むしろそれが普通です）。 そのセットの一覧表が共同担保目録です。 登記事項証明書を取るときに「共同担保目録も付けて」と頼まないと付いてこないので注意。

登記の順位 — 「早い者勝ち」のルール

不動産の権利は、先に登記した人が勝つのが大原則です（民法177条）。 たとえ先に契約していても、登記が後なら他人に「これはぼくのだ」と主張できません。 だからこそ、だれが先かを決める順位のルールが大事になります。

付記登記と仮登記 — 親ガメの背中と席取りの札

付記登記は、すでにある登記（主登記）にぶら下がるメモ書きです。 住所変更のように「中身を直すだけで新しい権利ではない」登記がこれにあたり、 順位は親ガメ（主登記）と同じ扱いになります。甲区の記録例で「2番の付記1号」が 一段下がったカードになっていたのはこのためです。

仮登記は、将来の本登記のために順位だけ先に確保しておく席取りの札です（法105条）。 あとで本登記をするときは、仮登記と同じ順位番号を使います。 行列に先に並んでおいて、あとから本人が来て席に座るイメージです。

登記事項証明書 — だれでも買える「公式コピー」

登記簿の中身は、手数料を払えばだれでも取り寄せられます。 自分の不動産はもちろん、他人の不動産でもOK。 むしろ「買おうとしている物件の権利関係を事前に調べる」ためにある制度です。 法務局の窓口・郵送・オンラインのどれでも請求でき、 管轄外の不動産（例: 川崎市の物件を東京法務局で）も取れます。

コンピュータ化される前の「登記簿謄本・抄本」という呼び名は今も会話に残っていますが、 現在の正式名称は登記事項証明書です。種類は7つあります。

手数料と「要約書」との違い

ちなみに、コンピュータ化のときに紙の登記簿から移記された不動産には 「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」という呪文のような一文が記録されています。 これを見たら「紙時代からの歴史がある不動産で、効力を失った古い登記は移記のとき省略されている （全部見たければ閉鎖登記簿謄本が必要）」と読みます。

まとめ — 第1章で覚える3つのこと

1. 登記簿は3階建て。表題部（モノの自己紹介）・甲区（持ち主の歴史）・乙区（担保などの約束）。
2. 権利は早い者勝ち。同じ区なら順位番号、別の区なら受付番号で先後を読む。下線は「もう効力がない」印。
3. だれでも見られる。登記事項証明書は他人の不動産でも1通600円で取れる。買う前に読むための帳簿。