🏠 甲区欄の見方 — 持ち主の歴史を読む

甲区は「この不動産の持ち主はだれか」を記録する欄で、上から下へ時間が流れる持ち主の歴史年表です。 第1章では「保存→売買→住所変更→差押え」という4枚のカードで年表の骨格を見ました。 この章では、その1枚1枚のカードのバリエーション — 相続・売買・贈与などの移転、間違い直しの更正、 買戻し特約、差押え、仮登記 — を、代表的な記録例を深掘りしながら読めるようになります。

先に読み方のコツを3つ。①各行は「登記の目的」「原因（とその日付）」「権利者その他の事項」の3点セットで読む。 ②下線（＝もう効力がない印）が引かれるのは、更正・変更・抹消のときだけ。 普通の売買や相続で持ち主が交代しても、前の持ち主には下線を引きません（歴史として残す）。 ③持分（もちぶん）の数字は「不動産全体に対する割合」で、一度書いた数字はあとから書き換えない。 今の持分は引き算で読みます。この3つを頭に置いて進みましょう。

令和6年から「所有者の書かれ方」が変わった — 4つの新記録事項

所有権の登記では、所有者が個人なら住所と氏名、法人なら本店と商号が記録されます（法59条4号）。 これに加えて令和6年4月1日から、次の4つの事項が新たに記録されるようになりました。 最近の登記事項証明書で「見慣れないかっこ書きや番号」を見たら、まずこれを疑います。

旧氏とローマ字氏名は所有権の「登記事項」ではなく、氏名を補足する位置付けです。 登記の申請を伴わずに併記だけを申し出ることもでき、その場合は 「○番登記名義人表示変更」という付記登記でされ、原因は「申出」、 併記前の氏名には下線が記録されます。

このうち法人識別事項は、法人の種類で書かれ方が3つに分かれます。 ①会社法人等番号を持つ普通の会社なら「会社法人等番号 0100-01-123456」、 ②番号を持たない外国法人なら「設立準拠法国」（どこの国・州の法律で設立されたか）、 ③どちらでもない法人（組合など）なら「設立根拠法 何法」です。 実際の記録例で、②の外国法人のケースを見てみましょう。 海外居住者の「国内連絡先」も同じ行にそろって登場します。

同じ内容を「1行 = 1できごと」に分解すると、こうなります。

読みどころは所有者欄です。住所が「○国○州○通り2号」と外国の書き方になっていて、 所有者は甲コーポレーションという外国の会社。 会社法人等番号がない代わりに「設立準拠法国 ○国○州」で会社の素性を示し、 外国に住所があるので「国内連絡先 ○市○町1番2号 乙 某」で 日本国内の連絡係も記録されています。 見慣れない行が並んでいても、「番号の代わりの素性表示」と「日本での連絡係」と読めば怖くありません。

所有権保存 — 「はじめての持ち主」だけができる登記

所有権の保存登記は、所有権の登記がされていない不動産に最初にされる所有権の登記です （表題登記はモノの状況を記録するだけで、所有権の登記ではありません）。 以後の売買・相続などの移転登記は、すべてこの保存登記を土台に積み上がります。 保存登記をするかどうかは所有者の自由で、しなくても罰則はありません。 ただし申請できる人は限られています（法74条）。

読み方のポイントは3つ。①保存登記は最初の所有権の登記なので順位番号は必ず1番。 ②原因は記録されない（だれかから取得したのではないため。 例外として敷地権付き区分建物だけは「売買」などの原因が載ります）。 ③保存登記がされると、表題部の「所有者」欄に下線が引かれ、バトンが甲区へ渡ったことを示します。 原本の見た目は第1章の甲区記録例（1番 所有権保存）で見たとおりです。 共有なら「共有者」と表記され、「持分5分の3 甲野太郎」のように各人の持分も記録されます。

所有権移転（1）相続 — バトンの引き継ぎ

持ち主が亡くなると、所有権は相続人に移ります。これを登記簿に反映するのが相続登記です。 遺言で決めても、遺産分割協議で決めても、民法の法定相続分どおりでも、 登記原因はすべて「相続」。つまり登記簿からは「どうやって分け方が決まったか」まではわかりません。 令和元年7月1日以後に開始した相続では、法定相続分を超える部分は登記をしないと第三者に主張できなくなったため（民法899条の2）、 相続登記の重要性は増しています。

基本形 — 原因の日付は「亡くなった日」

同じ内容を「1行 = 1できごと」に分解すると、こうなります。

注目は日付のズレです。受付は6月23日なのに、原因は「6月3日相続」。 相続は死亡の瞬間に自動で起こるので、原因日付＝被相続人が死亡した日、 受付日＝相続人が法務局に申請した日、と読み分けます。 そして前の持ち主（甲野花子さん）に下線は引かれません。 バトンの引き継ぎは「間違いの訂正」ではなく「歴史の1ページ」だからです。

法定相続分と相続のバリエーション

遺言も遺産分割協議もない場合の取り分（法定相続分）は、民法900条で次のように決まっています （昭和56年1月1日以降に開始した相続の場合）。配偶者は常に相続人になります。

ここからは、相続まわりの記録例のバリエーションを原本ビューで順に見ていきます。 どれも「目的・原因・日付」の3点セットの読み方は同じで、原因欄の言葉が物語を教えてくれます。

胎児の相続 — おなかの赤ちゃんも相続人

相続では、胎児（たいじ）は「すでに生まれたもの」とみなされます（民法886条1項）。 出生が数か月早いか遅いかで取り分が変わるのは不公平だからです。 登記簿には「法令花子胎児」（母の氏名＋胎児）という仮の名前で共有者に載ります（令和5年4月からの書き方）。

その後の展開は2通りです。生きて生まれたら「出生」を原因とする変更登記で本当の名前に貼り替えます。

残念ながら死産だった場合は、最初から胎児がいなかったものとして「錯誤」による更正登記をします。 変更（その後の出来事による書き換え）と更正（最初から間違い）の使い分けが、ここにも表れています。 更正なので、原因に日付はありません。

数次相続 — 相続が終わらないうちに次の相続

数次相続（すうじそうぞく）は、相続登記をしないうちに相続人も亡くなって、相続が重なった場合です。 本来は中間の人の名義をいったん経由しますが、中間の相続が単独相続なら、 原因欄に2つの相続を並べて1件の申請で最終の相続人名義にできます。 中間が共同相続の場合はこの省略はできません。

原因欄の「平成20年4月1日山川花子相続 令和○年7月3日相続」は、 「平成20年にいったん花子さんが相続し、その花子さんが令和○年に亡くなって次の相続が起きた」と読みます。 なお、この記録例は原本の印字どおりに再現していますが、原本では受付欄が「平成○年6月23日」、 原因欄の2つ目の相続が「令和○年7月3日相続」と元号が食い違って印刷されています（誤植とみられます）。 令和の死亡による申請を平成に受け付けることはできないので、制度のうえで筋が通るのは受付も「令和」の読みです。

家督相続・遺産相続 — 古い登記簿に残る旧民法の言葉

明治31年7月16日〜昭和22年5月2日の間に開始した相続には、旧民法が適用されます。 家督相続（かとくそうぞく）は家の主（戸主）の地位と財産をひとりが丸ごと継ぐ制度、 遺産相続は戸主でない家族の財産の承継です。 古い登記簿の調査ではいまでも現役で登場します。

相続財産分離 — 財産を混ぜないための裁判所の仕切り

亡くなった人の財産と相続人自身の財産が混ざると、どちらかの債権者が損をすることがあります。 家庭裁判所の審判で相続財産の分離が命じられると、相続人はその財産を勝手に処分できなくなり、 それを第三者に主張するためにこの登記をします（民法945条）。

相続人不存在 — 持ち主が「財産そのもの」になる

相続人がだれもいないと、法律上は相続財産そのものが法人になります（民法951条）。 このとき行われるのは移転登記ではなく、持ち主の名前を「亡甲野太郎相続財産」に書き換える 氏名変更登記です。原因は「相続人不存在」、日付は亡くなった日で、 被相続人の氏名に下線が引かれます。

亡くなったときの住所が登記簿の住所と違っていた場合は、目的が「○番登記名義人住所、氏名変更」になり、 死亡時の住所もあわせて記録されます。この場合は住所と氏名の両方に下線が引かれます。

遺留分減殺 — もう新しくは登場しない原因

遺言で全財産を譲られても、兄弟姉妹以外の相続人には最低限の取り分（遺留分・いりゅうぶん）があります。 改正前の民法では、この取り分を不動産の持分そのもので取り戻せたため、 「遺留分減殺（げんさい）」を原因とする所有権一部移転の登記がされました。 令和元年7月1日以後に開始した相続では金銭請求に一本化されたため、この原因の登記は新しくはされません。 過去の登記簿を読むための知識です。

相続人申告登記 — 義務化時代の「とりあえずの一手」

令和6年4月1日から相続登記の申請が義務になり、自分が相続人になったと知った日から 3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました（法76条の2）。 でも、遺産分割協議がまとまらないこともあります。そのための救済が相続人申告登記（法76条の3）。 「相続が始まったこと」と「自分が相続人であること」を申し出るだけで、登記義務を果たしたとみなされる制度です。

付記登記でされ、原因は「申出」、日付は申出の受付日です。 大事なのは、これは所有権の移転を公示するものではないこと。 宿題の提出期限に「やります宣言」を出してセーフにしてもらった状態に近く、 不動産を売るときには結局、本物の相続登記が必要になります。

所有権移転（2）会社の合併等 — 組織のバトンタッチ

会社が合併すると、消える会社の権利義務は合併後の会社がまるごと（包括的に）引き継ぎます。 不動産も例外ではなく、形は所有権移転登記で付け替えます。 原因は新設合併でも吸収合併でも「合併」とだけ記録され、日付は合併の効力が生じた日です。

国の公団や独立行政法人などの特殊法人も、法律によって解散・承継が起こります。 この場合は原因欄に根拠となる法律の条文名がそのまま記録されるので、 原因欄がとても長くなるのが見た目の特徴です。

所有権移転（3）売買 — 持分の算数に強くなる

売買による移転登記は、売主（登記義務者）と買主（登記権利者）が共同で申請するのが原則です（法60条）。 相手が協力しないときは、移転登記を命ずる確定判決を取れば単独で申請できます。 原因は「売買」、日付は売買契約が成立した日（代金受領を成立の条件にした特約があれば受領日）。 基本形（2番の持ち主から3番の持ち主へ交代）は第1章で見たとおりで、ここでも前の持ち主に下線は引かれません。 なお、AからB、BからCと転売されたとき、登記だけA→Cへ飛ばす中間省略登記は申請できません （判決による場合や、最初から第三者へ直接所有権を移す「第三者のためにする契約」は別です）。

持分の移転 — 「書いてある数字」と「今の持分」は別物

共有の不動産では、登記の目的が「乙川あゆみ持分一部移転」のように人名入りになります。 ここで甲区でいちばんつまずく読み方が出てきます。

4番で丙田次郎さんが取得した「持分4分の1」は、不動産全体に対する割合です。 一方、3番の乙川あゆみさんの「2分の1」という記載は売ったあとも書き換えられず残ります。 だから今の持分は自分で引き算します: 乙川あゆみ ＝ 2分の1 − 4分の1 ＝ 4分の1。 結果、甲野太郎2分の1・乙川あゆみ4分の1・丙田次郎4分の1の共有、と読むのが正解です。 レシートの「残高」欄がない家計簿のようなもので、足し算・引き算は読む人の仕事です。

関連する目的のバリエーションも、名前から意味が読めます。 「甲野太郎持分全部移転」は甲野さんの持分まるごと、 「共有者全員持分全部移転」は全員の持分を1人がまとめて買って単独所有になる場合 （このとき権利者の表記は「所有者」になり、持分は書きません）。 ただし共有者の1人の持分にだけ抵当権が付いているときは、まとめ方式は使えず1人ずつ別々に移転登記をします。 また「乙川あゆみ持分一部（順位3番で登記した持分）移転」という長い目的は、 2回に分けて取得した持分のうち「抵当権が付いていない方の持分」を特定して売るための書き方です。

所有権移転（4）その他の原因 — 原因と日付の早見表

甲区の原因欄には、売買・相続以外にもいろいろな言葉が登場します。 それぞれ「日付が何の日か」までセットで覚えると、記録から物語を復元できます。

とくに引っかかりやすいのが時効取得です。20年（善意無過失なら10年）住み続けて時効が完成したのに、 日付は「住み始めた日」。時効の効果が起算日にさかのぼるためで、登記簿の日付だけ見ると 「ずいぶん昔に取得したのに今ごろ登記？」と見える理由がこれです。 真正な登記名義の回復は、本当はAの物なのにB名義になっているとき、 Bの登記を抹消するとBが付けた抵当権者の承諾が必要になって動けない — そこで 「B→Aへの移転」という形だけ借りて名義を直す実務の知恵です。実際の売買はないので日付もありません。 では、ここからは原文の1〜16の型を、記録例で順に見ていきます （遺留分減殺は相続の節で紹介済みです）。

遺贈 — 遺言で家族以外にも譲れる

遺贈（いぞう）は、遺言で財産を譲ることです。もらう人（受遺者）は相続人でなくても、会社でもかまいません。 原因は「遺贈」、日付は遺言の効力が生じる日＝遺言者が亡くなった日です。 令和5年4月からは、相続人への遺贈に限り受遺者がひとりで申請できるようになりました。

遺産分割 — 法定相続で登記したあとのまとめ直し

法定相続分でいったん共有の登記をしたあとに遺産分割協議がまとまった場合、 「遺産分割」を原因とする持分移転で最終の形に直せます。日付は協議成立の日です。 所有権更正の節で見たとおり、令和5年4月からは更正登記の単独申請という近道もできました。

贈与 — タダであげる。死因贈与も原因は同じ

あげる・もらうの合意で成立するのが贈与。「死んだらあげる」と約束する死因贈与も、 条件付きの負担付贈与も、登記原因はすべて「贈与」です。 日付は契約成立の日（死因贈与は贈与者が死亡した日）。

真正な登記名義の回復 — 日付のない移転

間違った名義を抹消で消そうとすると、その名義人が付けた抵当権者などの承諾が必要になって動けないことがあります。 そこで移転の形だけ借りて正しい持ち主へ名義を直すのがこの原因。 原因欄に日付がないのが最大の目印で、実際の取引がないことを物語っています。

時効取得 — 日付が大きく過去にさかのぼる

他人の不動産でも、20年（善意無過失なら10年）占有を続けると所有権を取得できます（民法162条）。 時効の効果は占有を始めた日（起算日）にさかのぼるので、 受付は令和なのに原因の日付は平成、という大きなズレが生まれます。

民法646条2項 — 「代わりに買っておいて」の精算

頼まれて自分名義で買っておいた不動産を、頼んだ本人（委任者）へ引き渡すときの移転です。 原因欄には「民法第646条第2項による移転」と条文がそのまま記録されます。

委任の終了 — 法人になれない団体の名義の付け替え

同窓会や町内会のような法人格のない社団は、団体名では登記できないため、 代表者（または構成員全員）の名義で登記します。代表者が交代したときの付け替えの原因が 「委任の終了」です。中身は同じ団体の財産なのに、登記の形は移転になります。

民法287条の放棄 — 義務から抜けるために土地を手放す

水路の修繕義務などが付いた地役権（ちえきけん）の土地（承役地）の持ち主は、 その部分の所有権を地役権者に放棄して義務から抜けられます（民法287条）。 甲区には条文を原因とする移転が載り、乙区を見ると放棄の理由になった重い特約が読めます。 甲区と乙区をセットで読む練習にぴったりの記録例です。

特別縁故者をめぐる2つの結末

共有者のひとりが相続人なしで亡くなると、その持分の行き先は2通りに分かれます。 特別縁故者（生計を共にした人・療養看護に努めた人など）が現れなければ他の共有者へ（民法255条）、 現れて家庭裁判所に認められれば特別縁故者へ（民法958条の2。共有者より優先）。 どちらも、まず「亡○○相続財産」への氏名変更（付記）を済ませてから移転する2段構えです。

原因の違いに注目してください。共有者ルートは「特別縁故者不存在確定」 （日付は申立期間満了日または却下確定日の翌日）、 特別縁故者ルートは「民法第958条の2の審判」（日付は審判確定日）です。

民法262条の2の裁判 — 行方不明の共有者の持分を引き取る

共有者の所在がわからないと、売ることも大きな修繕もできません。 令和5年からの新制度で、裁判所の裁判により所在等不明共有者の持分を取得できるようになりました （相続による共有なら相続開始から10年経過が必要。時価相当額は供託します）。

共有物分割 — 共有関係の解消

共有者はいつでも分割を請求して共有をやめられます（民法256条）。 土地を割る現物分割、売って代金を分ける代金分割、ひとりが引き取って他へお金を払う価格賠償の3方式があり、 登記の上では「共有物分割」を原因とする持分移転になります。

代物弁済 — お金の代わりに不動産で払う

借金を現金ではなく物で返す約束が代物弁済（だいぶつべんさい）です（民法482条）。 原因は「代物弁済」、日付は契約成立の日。

財産分与 — 離婚にともなう分け前

離婚した夫婦の一方から他方への財産の分配が財産分与です（民法768条）。 日付は分与契約成立の日なので、離婚と同日かそれ以後になります。

共有持分の分与では、もらう側が引っ越し済みなら先に住所変更の付記を入れてから移転します。 受付番号が第99号→第100号と連番なのは、2件まとめて申請された印です。

相続分の譲渡 — 相続人の立場ごと譲る

遺産分割が終わる前なら、相続人としての立場（相続分）そのものを譲れます（民法905条）。 原因はタダなら「相続分の贈与」、有償なら「相続分の売買」。 「相続分の譲渡」という原因では登記できない決まりです。譲り受けた人は遺産分割の話し合いに参加できます。

持分放棄 — 捨てた持分は隣に流れる

共有者が持分を放棄すると、その持分は他の共有者に持分割合で自動的に帰属します（民法255条）。 だれかにあげる贈与とは違う点に注意。登記は放棄した人の持分全部移転の形で行います。

所有権更正 — 「間違えました」の訂正は必ず付記登記

更正（こうせい）登記は、登記した内容に錯誤（さくご＝間違い）や記載漏れがあったときの訂正です。 訂正前と訂正後で「同じ登記」と言える範囲でしか認められません。 共有者の一部を直すのはOKですが、甲野太郎の単独所有を赤の他人の乙川次郎の単独所有に書き換えるような 「全とっかえ」はできません。 そして所有権の更正登記は必ず付記登記でします（規則3条2号）。 主登記にすると順位が後ろにずれて、「抵当権を設定した時点で所有者がいなかった」ような矛盾が生まれるからです。 抵当権者など利害関係人がいる場合は、その承諾がなければ更正できません。

これは令和5年4月1日から使えるようになった新しい形です。 法定相続分でいったん登記したあと、①遺産分割協議がまとまった、②相続放棄が判明した、 ③特定財産承継遺言が見つかった、④相続人への遺贈が判明した — の4パターンは、 従来の「移転登記の共同申請」に代えて更正登記の単独申請でできます。 原因は「錯誤」ではなく「年月日遺産分割」のように実体を示す言葉になり、 更正前の共有者の記載には下線（抹消の記号）が引かれます。 純粋な書き間違いの更正（単有⇄共有、3人名義→2人名義など）では原因は「錯誤」で、日付は記録されません。 その基本形（単有名義を共有名義に更正する場合）がこちらです。 本当は甲野太郎・乙川次郎の共有なのに、誤って甲野太郎の単独所有で登記してしまった例で、 付記1号で共有に直し、従前の「所有者 甲野太郎」の事項に下線が引かれています。

買戻し特約 — 売主が持つ「買い戻しの予約券」

不動産の売主は、売買契約と同時に買戻しの特約をしておくと、 代金（または合意した金額）と契約費用を返して契約を解除し、不動産を取り戻せます（民法579条）。 期間は最長10年（定めなければ5年。あとから延長は不可）。 登記しておけば、その後にこの不動産を買った人や抵当権を付けた人にも買戻しの効果を主張できる、強力な札です。

読みどころは受付番号。所有権移転（2番）と買戻特約（付記1号）がどちらも「第100号」です。 買戻特約は売買の移転登記と同時に・別の申請書で申請され、同一番号で受け付けられて 売買の付記登記になります。重大な特約なのに所有権の登記の中に埋もれて見落とされないよう、 独立した付記で目立たせる仕組みです。 なお、契約から10年が過ぎた買戻特約は実体上消えたのと同じなので、 令和5年の改正で買主が単独で抹消申請できるようになりました（法69条の2）。 古い買戻特約が残っている物件の掃除がしやすくなっています。 その「掃除」の記録例がこちら。平成7年に付いた買戻特約（付記1号）を、 期間10年が過ぎたあと、相続で引き継いだ法令花子さんが法69条の2で抹消した流れです。 抹消された付記1号は、順位番号から事項まで全部に下線が引かれます。

合意金額型 — 返すお金を「代金」以外に決めておける

買い戻すときに返すお金は、長らく「売買代金＋契約費用」に固定されていました。 令和2年4月1日施行の民法改正（579条）で、当事者の合意で別に定めた金額でも よいことになり、その場合は登記事項も「売買代金」に代えて「合意金額」になります （令和2年3月31日民二第328号通達）。

ひとつ前の記録例との違いは1か所だけ、「売買代金 金3,000万円」の行が 「合意金額 金○○円」に変わっている点です。 この行を見れば「返すお金は代金そのものではなく、話し合いで決めた金額だ」と読めます。 受付番号が所有権移転と同じ第1234号（同時申請の印）なのは基本形と同じです。 なお、この記録例は原本の印字どおりに再現していますが、原本では受付欄・期間欄が「平成7年7月1日」、 原因欄だけ「令和7年7月1日特約」と元号が食い違って印刷されています（誤植とみられます）。 合意金額型が使えるのは令和2年4月1日以後に契約した売買だけなので、 制度のうえで筋が通るのは「令和7年」の読みです。

登記名義人の表示変更・更正 — 名札の貼り替え

引っ越し（住所移転）や結婚・離婚（氏名変更）、会社の本店移転では、持ち主そのものは変わりません。 だから移転登記ではなく「○番登記名義人住所変更」のような表示変更登記を、 名義人が単独で申請します。第1章の甲区記録例で見た「2番の付記1号」がまさにこれで、 付記登記でされ、旧住所・旧氏名に下線が引かれます。書き間違いの訂正なら表示更正登記で、原因は「錯誤」・日付なしです。

• 住所移転: 原因「住所移転」。数回引っ越していても中間は省略して現住所へ直接変更（日付は最後の移転日）
• 氏名変更: 婚姻・離婚・養子縁組・帰化などすべて原因は「氏名変更」。理由までは登記簿からわからない
• 住居表示の実施・行政区画の変更: 町の制度変更で住所の書き方が変わった場合。証明書を付ければ登録免許税は非課税
• 代位（だいい）による変更: 差押えなどをしたい債権者が、所有者に代わって住所変更登記をする。「代位者」「代位原因」が記録される

そして令和8（2026）年4月1日から、住所・氏名の変更登記も義務化されます。 変更から2年以内に申請しないと、正当な理由がない場合5万円以下の過料です（法76条の5、164条2項）。 相続登記の義務化（3年以内）とあわせて、「登記簿の名札を現実に合わせておく」ことが法律上の義務になりました。 ここからは表示変更の各型を記録例で見ていきます。すべて付記登記で、 変更前の住所・氏名に下線が引かれるのが共通ルールです。

住所移転 — いちばん多い名札の貼り替え

基本形です。原因は「住所移転」、日付は引っ越しの日。 数回引っ越していても中間は飛ばして現住所へ直接書き換えます（日付は最後の引っ越しの日）。

共有者のひとりだけが引っ越したときは、「共有者甲野太郎の住所」のように 名前で特定して書き換えます。下線もその人の旧住所にだけ引かれます。

おもしろいのが、2回に分けて持分を取得して単有になった人の引っ越しです。 登記の口が2つあるので、付記も2つ必要になります。 2番の登記は形式上まだ共有なので「共有者甲野花子の住所」、3番は単有名義なので住所だけ。 2つの付記の受付番号が同じ第100号なのは、1通の申請でまとめて処理された印です。

会社の本店移転でも、登記の目的は「住所変更」のまま（「本店変更」とはしません）。 原因だけが「本店移転」になります。

氏名変更 — 理由は登記簿に書かれない

婚姻・離婚・養子縁組・帰化、どんな理由でも原因は「氏名変更」とだけ記録されます。 日付は原則として市区町村に届出をした日（裁判離婚などは裁判確定日）です。

共有者のひとりの氏名が変わったときは、住所移転と同じく旧氏名で特定します。

章の冒頭で見た旧氏（旧姓）の併記は、氏名変更の登記と同時に申し出ることもできます。 新しい氏名のうしろに「（甲野太郎）」とかっこ書きが付くのが目印です。

氏名と住所の変更をまとめて1つの付記で行い、同時に旧氏を併記することもできます。

旧氏併記なしで氏名・住所をまとめて変更する基本形はこちらです。

住所の更正 — 引っ越しではなく「書き間違い」

登記したときの住所がそもそも間違っていた場合は、変更ではなく更正です。 原因は「錯誤」で日付なし。引っ越し前の古い住民票で申請してしまうのが典型例です。 原因欄が「住所移転＋日付」なら引っ越し、「錯誤」なら書き間違い、と見分けられます。

住居表示の実施・行政区画の変更 — 引っ越していないのに住所が変わる

町の制度変更（住居表示の実施）で住所の書き方が「○番地」から「○番○号」に変わることがあります。 自動では書き換わらないので変更登記が必要ですが、市区町村の証明書を付ければ 登録免許税は非課税です。

引っ越しと住居表示が重なったときは、原因に両方を起きた順番どおりに並べます。 「住所移転→住居表示実施」の順か、その逆かで、原因欄の並びが変わります。

区政施行（市に区ができる行政区画の変更）が引っ越しのあとに重なった場合も、 原因を2つ並べて記録すると決められています。

代位による変更 — 本人の代わりに債権者が動く

登記簿の住所が古いままだと、差押えなどの登記は受け付けてもらえません（法25条7号）。 そこで債権者が所有者に代わって住所変更を申請するのが代位（だいい）登記です。 事項欄に「代位者」「代位原因」の行があったら、 本人ではなく債権者が動かした登記だと読めます。

差押え — 裁判所のロックから競売の出口まで

差押え（さしおさえ）は「この不動産を勝手に処分してはダメ」という処分制限の登記です。 持ち主の意思とは無関係に、裁判所書記官の嘱託（しょくたく）や行政の手続で記録されます。 入口は主に4ルートあります。

2つ目のルート（強制競売）の入口だけを切り出した記録例がこちらです。 担保不動産競売との違いは原因欄の決定の名前だけで、 「○地方裁判所強制競売開始決定」と記録され、申し立てた債権者の住所・氏名が載ります。

差押えから競売の出口までがそろった記録例を読んでみましょう。 抹消された3番・4番は、原本どおり順位番号・登記の目的・受付欄・原因・事項のすべてに 下線（抹消の印）を再現しています。

物語はこう読めます。甲野さんがローンを返せなくなりA銀行が競売を申し立て（3番）、 税金の滞納で市役所のロックも重なり（4番）、競売で乙川さんが落札して持ち主交代（5番）、 裁判所ルートの差押えは売却と同じ嘱託書で抹消され（6番・受付番号が5番と同じ第10000号）、 市役所の差押えは登記官の職権で抹消（7番・受付欄が「余白」）。 ひとつ重要な注意があります。差押えの登記があっても、その後の売買や抵当権設定の登記は受理されます。 ただしそれらは差押権者に対抗できず、競売が実行されれば抹消される運命です。 差押え登記付きの物件の取引には、それだけの覚悟が要ります。

売却で乙区はどうなるか — 担保の大掃除

競売による売却が行われると、その不動産に付いていた抵当権・根抵当権は消滅します（民事執行法59条）。 乙区側を見ると、売却と同じ嘱託書（甲区5番・6番と同じ受付番号 第10000号）で担保がまとめて抹消され、 抹消された1番・2番は順位番号から受付欄まで下線が引かれます。 落札者が「担保のないまっさらな状態」で受け取れる仕組みです。

所有権の仮登記 — 席取りの予約札

仮登記（かりとうき）は、本登記のために順位だけ先に確保しておく予備的な登記です（法105条）。 仮登記の段階では第三者への対抗力はありません。行列に置いた予約札そのもので、 札には座る力はないけれど、あとで本人が来たら札を置いた位置に座れます。2種類あります。

1号仮登記の基本形 — 「余白」という名の予約席

まずは仮登記をした直後の姿です。仮登記の下には、将来の本登記のための 「余白」と書かれた空席があらかじめ用意されます。 この余白がある限り、あとから来た登記（3番）は予約席より前には座れません。 仮登記の権利者は「所有者」ではなく「権利者」と書かれる点にも注目です。

本登記と職権抹消 — 予約札の力が発動する瞬間

仮登記の力がいちばんよくわかる記録例がこれです。 原本では、本登記の行は順位番号欄が空欄のまま仮登記（2番）の下に仕切りなしで続きます。 また職権抹消された3番は、原本どおり順位番号・目的・受付欄・原因・事項のすべてに下線を再現しています。

時系列を並べ直すと、9月1日に乙川さんが買って9月2日に仮登記（2番）、 10月1日に売主が丙山さんへ二重譲渡して本登記（3番）、12月1日に乙川さんが本登記。 受付の早さでは丙山さんの勝ちのはずが、乙川さんの本登記は仮登記の順位（2番）を使えるので、 3番より先順位になり、3番は登記官の職権で抹消されました（法109条2項）。 逆にいうと、所有権移転仮登記が付いている不動産を買うのは、 「いつ予約札の本人が来て自分の登記が消されるかわからない席」に座るということです。 なお、本登記には3番のような利害関係人の承諾（または対抗できる判決）が必要です。 仮登記は所有権のほか地上権・抵当権・賃借権・配偶者居住権などでもできますが、 所有権保存登記の仮登記は（単独で簡単にできるため）実益がないとして原則認められていません。

本登記の力は乙区にも及ぶ

職権で消されるのは甲区の後順位登記だけではありません。 仮登記のあとに設定された乙区の抵当権も、本登記と同時に職権で抹消されます（法109条2項）。 抹消の理由欄に「甲区2番仮登記の本登記により」と書かれ、受付欄は申請によらない職権の印「余白」になります。

2号仮登記 — 「買う予約」の席取り

所有権がまだ動いていない段階で、将来の請求権を保全するのが2号仮登記です。 目的に「請求権」が入り、原因が「売買予約」になるのが1号との見分けポイント。 予約を完結させて本登記するときは、原因の日付が仮登記と異なるのが一般的です。

まとめ — この章で覚える3つのこと

1. 甲区は「目的・原因・日付」の3点セットで読む年表。 相続＝死亡日、売買＝契約日、時効取得＝起算日のように、原因ごとに「日付が何の日か」が決まっている。
2. 下線は更正・変更・抹消のときだけ。普通の売買や相続では前の持ち主に下線は引かれない。 持分の数字も書き換えられないので、今の持分は引き算で読む。
3. 差押え・仮登記・買戻し特約は「買うと危ない」サイン。 競売の実行・仮登記の本登記・買戻権の行使によって、あとから入った権利は消されてしまう。